Khác với Trung Quốc, Việt Nam gặp khó về nguồn cung bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam không gặp khủng hoảng dư thừa như Trung Quốc mà gặp vấn đề về thanh khoản và đang có những dấu hiệu cho thấy giai đoạn khó khăn nhất có thể sắp qua, theo tìm hiểu của VOA.

Bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm khi chính quyền siết tín dụng bất động sản, khủng hoảng trái phiếu khiến dòng vốn đổ vào bất động sản chững lại, phân khúc trung và cao cấp đóng băng vì không có người mua trong khi nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ lại thiếu trầm trọng.

Tại diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản ngày 22/9, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam được báo chí trong nước dẫn lời cho biết trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%.

Trong khi đó, tại Trung Quốc, thị trường bất động sản nước này đã chao đảo với vụ nỡ nợ của tập đoàn xây dựng khổng lồ Evergrande trong khi hơn 500 công ty phát triển bất động sản khác đã tuyên bố vỡ nợ hay không thể thanh toán nợ trong vòng ba năm qua, theo cơ quan đánh giá tín nhiệm Standard & Poor's.

Nguyên nhân là do các tập đoàn này trong những năm qua đã vay mượn quá nhiều để tăng tốc xây dựng hàng triệu căn nhà trên khắp đất nước trong bối cảnh nhu cầu giảm sút, khiến cho nguồn cung dư thừa, giá nhà đi xuống.

‘Ngoài tầm với’

Thị trường bất động sản Việt Nam ‘không khủng hoảng’ như ở Trung Quốc mà chỉ gặp vấn đề về nguồn cung, ông Sử Ngọc Khương, giám đốc cao cấp về đầu tư của Savills Vietnam, tập đoàn tư vấn và môi giới bất động sản có trụ sở ở Anh, nói với VOA.

“Hiện tại đối với thị trường bất động sản Việt Nam, chúng ta đang đang rơi vào khủng hoảng thiếu nguồn cung dẫn đến giá trị bất động sản gia tăng nhưng thanh khoản thấp, bởi vì người mua sẽ không đầu tư vào những thời điểm như bây giờ, bởi vì họ sẽ không sử dụng đòn bẩy tài chính như vay vốn ngân hàng do lãi suất cao,” ông giải thích.

“Nếu vay ngân hàng để mua thì khó mà bán lại vì thị trường thứ cấp không có,” ông nói thêm.

Trong khi đó, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng chậm lại do tác động từ sự khó khăn của các nền kinh tế lớn như Mỹ và châu Âu khiến thu nhập của người lao động trở nên mất ổn định và làm khả năng mua nhà để ở của họ bị hạn chế, cũng theo lời chuyên gia này.

Do đó, giá bất động sản ở hiện nay ‘cao so với mức thu nhập của người dân’ dẫn đến thanh khoản thấp trong hai năm qua khi mà nhu cầu cao mà nguồn cung thì ít hoặc nếu có thì mức giá cũng ngoài tầm với.

Ông Khương dẫn số liệu cho thấy ở thành phố Hồ Chí Minh, giá một mét vuông nhà ở là từ 4 cho đến 5 ngàn đô la Mỹ trong khi thu nhập bình quân đầu người cũng ở thành phố này là 4 cho đến 4,5 ngàn đô la một năm.

“Ví dụ một cặp vợ chồng trẻ vừa ra trường, để dành dụm 10 năm mua một căn hộ có giá 150 ngàn đô la là rất khó,” ông dẫn chứng. “Trừ phi họ tích lũy được hơn một nửa số tiền đó còn lại vay ngân hàng.”

Một vấn đề nữa khiến giá nhà ở phân khúc thấp tăng cao là do ‘thủ tục pháp lý quá phức tạp khiến quá trình phê duyệt kéo dài đến 4-5 năm’ trong khi các nhà đầu tư dự kiến chỉ sau 1-2 năm là có thể tung sản phẩm ra thị trường. “Thời gian kéo dài khiến giá nhà ở xã hội tăng từ 50 triệu lên 70-80 triệu đồng/ mét vuông,” ông nói.

“Thủ tục như vậy khiến các nhà đầu tư tập trung vào phân khúc trung và cao cấp thay vì nhà ở giá rẻ.”

Theo lời ông thì thị trường bất động sản Việt Nam ‘không sụp đổ như Trung Quốc’ vì chính phủ Việt Nam đã giao cho Ngân hàng Nhà nước ‘kiểm soát tốt tín dụng và trái phiếu đổ vào thị trường bất động sản’ và ‘chuyển dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ’.

‘Hưởng lợi từ làn sóng đầu tư’

Ông Nguyễn Thanh Ngà, chủ tịch công ty Bất động sản Xanh Toàn cầu ở thành phố Hồ Chí Minh, nói với VOA rằng trong tình hình hiện nay, bất cứ công ty bất động sản nào cũng gặp tình hình chung là ‘đóng băng’.

Tuy nhiên, công ty ông đã xoay sở bằng cách là tăng cường các sản phẩm bất động sản giá rẻ và dành cho người thu nhập thấp nên ‘vẫn duy trì tăng trưởng’.

Ông Ngà dự đoán trong thời gian tới thị trường bất động sản Việt Nam sẽ khởi sắc với làn sóng đầu tư mới từ Mỹ và các nước phương Tây.

“Sau chuyến thăm vừa qua của Tổng thống Joe Biden, rất nhiều Việt kiều cũng như các nhà đầu tư nước ngoài và Mỹ đang đổ vào Việt Nam. Trong khoảng 20 ngày nay họ tìm kiếm những loại đất đai rất lớn để đầu tư vì họ biết đây là giao đoạn có thể nói là quay đầu của thị trường bất động sản Việt Nam,” ông nói với VOA.

Cũng như ông Khương, ông Ngà cho biết chính phủ Việt Nam trong thời gian qua đã có những chính sách kiềm chế đầu tư vào bất động sản theo kiểu đầu cơ. “Hiện tượng đầu cơ rồi sau đó bất động sản bị ế, bị đóng băng, bán không được thì Việt Nam chưa có vì Việt Nam đang thiếu nhà ở trầm trọng,” ông nói thêm và cho biết đó là ‘khác biệt rõ ràng giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc’.

“Trong thời gian tới khi nhu cầu nhà ở và nhu cầu phát triển kinh tế như vậy thì chắc chắn nguồn cung nhà ở ở Việt nam sẽ ngày càng thiếu trầm trọng,” ông cho biết.

Dòng đầu tư từ nước ngoài

Vị chủ tịch tập đoàn này cho biết thị trường bất động sản Việt Nam cũng có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có các nhà đầu tư Trung Quốc.

Bắt đầu từ ngày 1/7 năm 2015, luật nhà ở mới của Việt Nam đã cho phép các nhóm đối tượng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam.

Ông Ngà cho biết khả năng sinh lời của bất động sản Việt Nam tốt vì ‘nhu cầu ở cao’ và nhu cầu tìm nhà của các nhà đầu tư nước ngoài, lao động nước ngoài và kiều bào để an cư lạc nghiệp ở Việt Nam ‘cũng rất cao’.

“Đối với các dự án có các chủ đầu tư lớn nếu như họ bị ngộp về tài chính, họ đang bị thiếu tiền thì các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm kiếm những dự án như vậy để mua, rồi hoàn thiện lại, sau đó bán cho những người có nhu cầu ở thật,” ông chỉ ra.

Trong đó, các nhà đầu tư Trung Quốc, vốn đang đầu tư nhiều vào thị trường bất động sản các nước đông nam Á như Thái Lan, Malaysia, Singapore, Indonesia, cũng đang quan tâm đến bất động sản Việt Nam, theo lời ông Ngà. Nhà đầu tư Trung Quốc không thể đầu tư vào đất nền hay nhà ở mặt đất theo chính sách của Việt Nam mà chỉ có thể đầu tư và nhà xưởng, kho bãi, nhà chung cư và căn hộ.

“Khủng hoảng đầu tư bất động sản Trung Quốc không ảnh hưởng nhiều đến thị trường Việt Nam. Họ vẫn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam,” ông Ngà nói và cho biết công ty ông đang tìm kiếm cơ hội từ các nhà đầu tư Trung Quốc.

Ông Sử Ngọc Khương chỉ ra nhóm nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu đến từ Mỹ, châu Âu và một số nước ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương như Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong, Singapore. “Chủ yếu là những người sống và làm việc ở Việt Nam và những Việt kiều về Việt Nam sinh sống,” ông nói.

“Thực ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt là bất động sản nhà ở thì nhóm người nước ngoài hay Việt kiều mua nhà ở là con số rất nhỏ so với nhu cầu nhà ở của người dân trong nước rất cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nơi dân các tỉnh về sống tập trung,” ông Khương phân tích. b

Lý do bất động sản Việt Nam hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài là vì ‘giá rẻ’, ‘bay gần chỉ từ 2-3 tiếng’. Nhà đầu tư nước ngoài mua để làm căn nhà nghỉ dưỡng của họ ở Việt Nam, mua cho thuê hay để đó sau một thời gian để bán kiếm lời, ông cho biết.

Tuy nhiên, luật pháp Việt Nam hạn chế số lượng bất động sản bán cho các đối tượng nước ngoài ở mức 30% của một dự án.

Về dự đoán tình hình thị trường bất động sản thời gian tới, ông Khương nói sau khi Chính phủ bơm vốn vào nền kinh tế thì ‘sang quý 4 năm 2023’ thị trường mới có dấu hiệu phục hồi.

Ông Nguyễn Thanh Ngà cho biết phân khúc nhà ở từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng ‘bắt đầu đã có người tìm kiếm mua’ sau thời gian đóng băng kéo dài không có người mua. Ông cũng dự đoán thị trường sẽ hồi phục vào cuối năm nay hay đầu năm sau sau khi Ngân hàng Nhà nước đang giảm lãi suất để thúc đẩy thị trường bất động sản.