Thị trường nhà ở có ít dấu hiệu thoát khỏi tình trạng khó khăn kéo dài ba năm sau một mùa Xuân đáng thất vọng và trong bối cảnh triển vọng ảm đạm cho mùa Hè và mùa Thu.
Những người mua nhà bước vào năm 2024 với sự lạc quan rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm hơn nữa sau khi giảm vào cuối năm ngoái. Nhưng những hy vọng đó đã tan biến khi dữ liệu về lạm phát mạnh hơn dự kiến và nền kinh tế đã bị che mờ về thời điểm Cục Dự trữ Liên bang có thể cắt giảm lãi suất.
Đến tháng Tư, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà thời hạn 30 năm đã tăng trên 7% lần đầu tiên kể từ tháng 11 năm ngoái. Điều đó, cộng với giá nhà cao kỷ lục, đã buộc nhiều người muốn mua nhà phải tạm dừng việc săn lùng nhà - một số là vô thời hạn.
Các nhà kinh tế đang dự đoán lãi suất thế chấp sẽ giảm nhẹ vào cuối năm nay. Nhưng tỷ giá giảm nhẹ có thể không đủ để lôi kéo người mua nhà và thuyết phục chủ nhà rằng đây là thời điểm tốt để bán.
Dưới đây là những xu hướng chính đằng sau quỹ đạo của thị trường nhà đất từ đầu năm đến nay và những gì người mua và người bán nhà có thể mong đợi trong nửa cuối năm 2024.
Mùa mua nhà - mùa Xuân - lại thất bại
Trung bình, hơn một phần ba số nhà bán được trong một năm nhất định được mua trong khoảng thời gian từ tháng Ba đến tháng Sáu. Đây được coi là mùa mua nhà mùa Xuân và đã giảm dần trong những năm gần đây.
Doanh số bán những ngôi nhà đã có người ở trước đây ở Hoa Kỳ đã giảm trong khoảng thời gian từ tháng Ba đến tháng Sáu so với một năm trước đó vào năm 2022 và 2023. Doanh số bán đã giảm trong tháng Ba, tháng Tư và tháng Năm năm nay và có dấu hiệu cho thấy tháng Sáu cũng chứng kiến sự sụt giảm.
Doanh số bán nhà yếu trong mùa Xuân phản ánh những thách thức về khả năng chi trả mà nhiều người mua nhà phải đối mặt: lãi suất trung bình của lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm ở mức gần 7%; nguồn cung nhà để bán thấp trong lịch sử; và giá nhà đang ở mức cao kỷ lục.
Lãi suất cao ngăn cản người mua nhà
Theo công ty thế chấp Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản thế chấp 30 năm là 6,95%. Con số này cao hơn gấp đôi so với thời điểm đầu tháng Bảy năm 2021.
Lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm cách thị trường trái phiếu phản ứng với chính sách lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang và những biến động của lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm mà người cho vay sử dụng làm hướng dẫn định giá các khoản vay mua nhà.
Lợi tức trái phiếu 10 năm, đạt mức 4,7% vào cuối tháng Tư, gần đây hầu như đã giảm sau khi một số dữ liệu kinh tế cho thấy tốc độ tăng trưởng chậm hơn, điều này có thể giúp hạn chế áp lực lạm phát và thuyết phục Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu hạ lãi suất cơ bản từ mức cao nhất trong hơn 20 năm.
Các quan chức Cục Dự trữ Liên bang cho biết vào tháng Sáu rằng lạm phát đã tiến gần hơn đến mức mục tiêu 2% trong những tháng gần đây và báo hiệu rằng họ dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất cơ bản một lần trong năm nay.
Mặc dù vậy, dự đoán của các nhà kinh tế kêu gọi lãi suất trung bình cho khoản vay mua nhà thời hạn 30 năm vẫn ở mức trên 6%.
Không đủ nhà để bán
Một trở ngại khác đối với người mua nhà là lượng nhà trên thị trường thấp kỷ lục.
Tin vui: Số lượng nhà trên thị trường vào cuối tháng Năm là nhiều nhất kể từ tháng Tám năm 2022, một xu hướng báo hiệu tốt cho người mua nhà vào mùa Hè này. Tin xấu: Nguồn cung nhà để bán trên toàn quốc vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước đại dịch.
Nguồn cung nhà để bán trên khắp Hoa Kỳ đã bị hạn chế trước khi Covid tấn công do hơn một thập niên xu hướng nhân khẩu học và xây dựng nhà mới ở mức dưới mức trung bình khiến các chủ nhà phải giữ tài sản của họ lâu hơn.
Khoảng cách lớn giữa lãi suất thế chấp hiện tại và mức chỉ ba năm trước (3%) cũng đã làm nản lòng nhiều chủ sở hữu nhà đã đảm bảo lãi suất thấp nhất để bán, điều mà các chuyên gia bất động sản gọi là hiệu ứng “chú tâm”.
Giá không đúng
Theo Hiệp hội Địa ốc Quốc gia, giá bán trung bình trên toàn quốc của một ngôi nhà đã được sử dụng trước đó đã tăng 5,8% trong tháng Năm so với một năm trước đó lên tới 419.300 đô la, mức cao nhất mọi thời đại kể từ năm 1999. Nó cũng tăng 51% so với chỉ 5 năm trước.
Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đang chậm lại. Chỉ số giá nhà của CoreLogic cho thấy giá nhà ở Mỹ đã tăng 4,9% trong tháng Năm so với một năm trước đó, mức tăng nhỏ nhất kể từ tháng 10 năm ngoái. Cơ quan theo dõi dữ liệu bất động sản dự báo tốc độ tăng giá nhà trên toàn quốc sẽ chậm lại còn 3% vào tháng Năm tới.
Bà Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của CoreLogic, nói: “Sự gia tăng lãi suất thế chấp trong mùa Xuân này khiến nhu cầu và giá cả của người mua nhà đều chậm lại”.
Giá nhà đang hạ nhiệt khi ngày càng có nhiều căn nhà được rao bán trên thị trường lâu hơn. Các khu vực thành phố lớn ở Florida, Texas, Georgia và các tiểu bang khác, nơi việc xây dựng nhà tăng vọt trong những năm gần đây, cũng chứng kiến mức tăng giá nhà giảm bớt.
Một số nhà kinh tế lo ngại rằng việc giảm nhẹ lãi suất thế chấp mà không làm tăng lượng nhà trên thị trường thực sự có thể gây bất lợi cho những người mua đang gặp khó khăn trong việc mua nhà bằng cách cho người bán sáng kiến nâng giá.
Ông Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng tại Redfin, nói: “Điều đó khiến tôi hơi lo ngại về điều gì sẽ xảy ra với giá nhà khi lãi suất giảm, bởi vì tôi nghĩ nó sẽ thúc đẩy nhu cầu mà không thực sự thúc đẩy nguồn cung, ít nhất là trong ngắn hạn”. “Điều đó có thể dẫn đến giá tăng mạnh.”
Có ai nên mua bây giờ không?
Những người mua nhà có đủ khả năng mua ngay bây giờ sẽ được hưởng lợi từ việc có nhiều lựa chọn nhà hơn trên thị trường.
Bất cứ ai có đủ khả năng trả toàn bộ tiền mặt cũng có thể muốn mua trong thời gian tới.
Ông Fairweather của Redfin nói: “Giá đã tăng và có thể sẽ không giảm, vì vậy thực sự không có lý do gì để chờ đợi nếu bạn không đợi lãi suất giảm”.
Diễn đàn